Građevinska i upotrebna dozvola predstavljaju ključne dokumente koji određuju pravni status stambenog objekta i samih stanova u njemu. Njihovo postojanje garantuje da je izgradnja legalna i da nekretnina može biti uredno uknjižena u zvanične evidencije, što je od presudnog značaja prilikom kupovine.
Građevinska dozvola omogućava početak radova i potvrđuje da je projekat u skladu sa zakonima i propisima. Izdaje se investitoru nakon što dokaže pravo raspolaganja zemljištem, dostavi tehničku dokumentaciju i plati odgovarajuće takse. U slučaju da ona ne postoji, svi radovi na objektu smatraju se nelegalnim, a postoji i rizik od obustave gradnje ili čak rušenja zgrade.
Upotrebna dozvola izdaje se po završetku gradnje, nakon tehničkog pregleda koji vrši komisija formirana od strane investitora. Ovaj pregled uključuje kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom. Tek nakon što se dobije upotrebna dozvola, zgrada i stanovi mogu se uknjižiti u katastar, čime postaju pravno vidljivi.
Advokat Brane Krunić pojašnjava da kupovina stana bez građevinske dozvole nosi ozbiljan rizik. „Ako dozvola ne postoji, objekat može biti predmet inspekcijskog nadzora, radovi se mogu zaustaviti, a zgrada uklonjena. Čak i kada građevinska dozvola postoji, a upotrebna još nije izdata, kupac mora biti svjestan da stan ne postoji kao pravno definisana jedinica sve dok ne bude uknjižen u katastar“, kaže Krunić.
Postoji i čest slučaj da se kupci usele u stanove prije nego što zgrada dobije upotrebnu dozvolu. Iako je objekat završen, postupak tehničkog prijema može potrajati, jer uključuje provjeru svih sistema – električnih, vodovodnih, kanalizacionih, grijanja, liftova i ostalog. Ukoliko bilo koji od tehničkih uslova nije ispunjen, dozvola se ne izdaje, a stanari ostaju u objektu čiji status nije u potpunosti definisan.
Problem nastaje i ako nije moguće obezbijediti sve tehničke priključke, što može blokirati proces etažiranja zgrade. Krunić upozorava da nedostatak urednog priključka na gradsku infrastrukturu ili odstupanje od projektne dokumentacije može značiti da stanovi nikada neće biti formalno prepoznati kao posebne jedinice. To direktno utiče na upis prava svojine kupca, ali i na vrijednost same nekretnine na tržištu.
Za sve koji planiraju kupovinu nekretnine, preporuka je da izvrše uvid u List nepokretnosti, koji se može dobiti kod javnog bilježnika, u Katastru nepokretnosti ili putem online servisa. Taj dokument sadrži informacije o pravnom statusu objekta, uključujući da li postoje upisane zabilješke o nedostatku građevinske ili upotrebne dozvole. Pored toga, postoji i mogućnost provjere dozvola putem Centralne evidencije objedinjenih procedura (CEOP), na sajtu Agencije za privredne registre.
Krunić ističe da se slični problemi mogu javiti i kod starijih zgrada. Ukoliko je objekat građen prije više decenija, moguće je da postoji građevinska dozvola, ali ne i upotrebna, što zahtijeva dodatne procedure. Pitanje je i da li investitor još postoji kao pravno lice, jer u njegovom odsustvu obaveze padaju na stanare, koji sami moraju pokrenuti postupak pribavljanja dozvola, što zahtijeva vrijeme i novac.
Posebna pažnja potrebna je kod objekata koji su evidentirani u starim zemljišnim knjigama prije uspostave elektronskog katastra. Takve nekretnine mogu biti uknjižene, ali bez validne dokumentacije o legalnosti. Iako ih javni bilježnik može prometovati, sve češće se traži dokaz o postojanju makar građevinske dozvole kao uslov za overu ugovora.
U praksi, veliki broj stanova u novogradnji prodaje se i prije dobijanja upotrebne dozvole. Takav model postao je uobičajen, ali ne umanjuje činjenicu da kupac snosi rizik zbog nedovršenog pravnog statusa nekretnine.
Krunić na kraju zaključuje da građevinska i upotrebna dozvola nisu formalnosti, već temelji pravne sigurnosti svakog stambenog objekta. Njihovo nepostojanje otežava ili onemogućava upis vlasništva, a samim tim i kasniju prodaju, nasljeđivanje ili korištenje stana kao zaloga za kredit.
